Simulateur de rentabilité locative
Rentabilité brute, rentabilité nette et cash-flow de votre investissement, avec le détail de chaque calcul. Gratuit, sans inscription, rien n'est envoyé ni enregistré.
Comment le simulateur calcule votre rentabilité
Trois chiffres, trois questions différentes. La rentabilité brute sert à trier des annonces, la rentabilité nette à décider, le cash-flow à savoir ce que le bien vous coûte ou vous rapporte chaque mois. Le coût total retenu comprend le prix, les frais de notaire et les travaux.
Les loyers encaissés tiennent compte de la vacance : avec un mois de vacance, le simulateur compte onze loyers. La mensualité suit la formule classique d'un prêt amortissable à taux fixe, sans assurance emprunteur. Pour la méthode pas à pas, consultez notre méthode détaillée du calcul de rentabilité locative.
Exemple chiffré
Un exemple fictif, construit pour illustrer le calcul : ce n'est ni un cas client, ni une référence de marché. Un studio acheté 120 000 €, loué 580 € par mois hors charges, avec un mois de vacance par an et un crédit de 120 000 € sur 20 ans à 3,5 %, taux retenu pour l'exemple.
| Coût total : 120 000 € + 9 000 € de notaire (estimation) + 6 000 € de travaux | 135 000 € |
| Loyers encaissés : 580 € × 11 mois | 6 380 € |
| Dépenses : 480 € de charges + 700 € de taxe foncière + 120 € d'assurance | 1 300 € |
| Rentabilité brute : 6 960 € / 135 000 € | 5,16 % |
| Rentabilité nette : 5 080 € / 135 000 € | 3,76 % |
| Mensualité de crédit | 695,95 € |
| Cash-flow : (5 080 € − 8 351,40 €) / 12 | −272,62 € / mois |
Le bien est rentable, mais il ne s'autofinance pas : chaque mois, il faut compléter 272,62 € avant impôt.
Ce que le simulateur ne calcule pas
Le résultat s'arrête avant l'impôt. La rentabilité nette-nette dépend de votre régime fiscal et de votre tranche d'imposition, que le simulateur ne connaît pas. Il ne tient pas compte non plus :
- de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, qui varient selon que vous louez vide ou meublé : voir la déclaration des revenus fonciers et le statut LMNP, micro-BIC ou réel ;
- de l'assurance emprunteur et des frais de dossier ou de garantie du crédit ;
- des gros travaux futurs, de la revalorisation du loyer ou de l'évolution du prix du bien.
Suivre la rentabilité réelle de vos biens
Une simulation se fait avant d'acheter. Une fois le bien loué, les chiffres réels s'en écartent : un mois de vacance plus long, une taxe foncière qui augmente, une réparation imprévue. Butleo calcule la rentabilité de chaque bien à partir des loyers réellement encaissés et des dépenses enregistrées, et la tient à jour sans tableur. Voir les fonctionnalités de Butleo.
Votre rentabilité, calculée sur vos vrais chiffres.
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