LMNP 2026 : statut de loueur meublé non professionnel, micro-BIC et régime réel

Vous venez de louer en meublé, ou vous y songez, et une question revient : comment déclarer ces loyers, et quel régime choisir ? Le statut de loueur en meublé non professionnel, le LMNP, encadre cette fiscalité. Il ouvre deux voies, le micro-BIC et le régime réel, dont l'écart d'impôt peut être considérable. Voici le guide clair, avec les seuils, un comparatif chiffré et la marche à suivre pour déclarer, sans montage compliqué.

Qui est LMNP ? Les seuils et conditions

Le loueur en meublé non professionnel est un particulier qui loue un ou plusieurs logements meublés sans en faire son activité principale. Les loyers qu'il perçoit ne relèvent pas des revenus fonciers, comme en location vide, mais de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Cette qualification est automatique dès lors que la location est meublée : vous n'avez pas de société à créer pour être LMNP.

Le caractère professionnel de la location suppose deux conditions remplies en même temps. D'une part, les recettes annuelles de location meublée de l'ensemble de votre foyer fiscal dépassent 23 000 euros. D'autre part, ces recettes dépassent les autres revenus d'activité de votre foyer soumis à l'impôt sur le revenu : salaires, bénéfices industriels et commerciaux hors location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et rémunérations de gérant. Il suffit que l'une de ces deux conditions ne soit pas remplie pour que vous restiez loueur non professionnel. Un salarié qui perçoit 30 000 euros de loyers meublés et 45 000 euros de salaires reste ainsi LMNP. L'administration fiscale détaille ces critères dans sa doctrine sur la location meublée.

Micro-BIC : abattement 50 % et simplicité

Le micro-BIC est le régime par défaut tant que vos recettes annuelles ne dépassent pas 83 600 euros pour une location meublée de longue durée, seuil applicable aux revenus de 2026 à 2028 (il était de 77 700 euros pour les revenus de 2025). Son principe est simple : vous déclarez le montant brut de vos loyers, et l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 pour cent censé couvrir l'ensemble de vos charges. Vous êtes alors imposé sur la moitié seulement de vos recettes, sans avoir à justifier la moindre dépense.

Ce régime convient aux bailleurs dont les charges réelles sont faibles, par exemple un logement acquis sans emprunt et peu de travaux. Vous n'avez aucune comptabilité à tenir : la déclaration se résume à reporter le total des loyers encaissés. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge en plus de l'abattement, ni pratiquer d'amortissement du bien.

Régime réel : amortissements et charges déductibles

Le régime réel renverse la logique. Au lieu d'un abattement forfaitaire, vous déduisez vos charges pour leur montant exact, et vous amortissez le bien. L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du logement et du mobilier, pour tenir compte de leur usure comptable. C'est un levier propre au meublé, sans équivalent en location vide.

Au réel, vous déduisez notamment :

• les intérêts d'emprunt et les frais de dossier liés au financement ;
• les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration ;
• la taxe foncière et les charges de copropriété non récupérables ;
• les frais de gestion, d'assurance et de comptabilité ;
• l'amortissement du logement et du mobilier, étalé sur plusieurs années.

Cumulées, ces déductions dépassent souvent l'abattement de 50 pour cent du micro-BIC, surtout les premières années d'un achat à crédit. Résultat fréquent : un résultat fiscal très réduit, parfois nul, et donc peu ou pas d'impôt sur vos loyers meublés. La contrepartie est une comptabilité à tenir, avec une liasse fiscale à produire, souvent avec l'aide d'un expert-comptable.

Revente : les amortissements réintégrés dans la plus-value depuis 2025

L'amortissement allège l'impôt pendant la location. Depuis la loi de finances pour 2025, il se paie en partie à la revente. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière est diminué des amortissements que vous avez déduits au régime réel. La plus-value imposable augmente d'autant.

La règle vaut quelle que soit la date d'achat ou de mise en location : ce sont tous les amortissements déduits avant la vente qui sont repris, y compris ceux des années antérieures à 2025. Elle ne concerne pas les logements situés dans certaines résidences de services : résidences pour étudiants ou pour personnes âgées, établissements pour personnes âgées dépendantes ou handicapées, établissements de soins de longue durée. Les amortissements déjà retenus au titre des dépenses de travaux ne sont pas comptés deux fois.

Un exemple court. Vous achetez un studio 150 000 euros, l'amortissez de 3 000 euros par an au réel et le revendez 180 000 euros au bout de dix ans. Avant 2025, la plus-value brute était de 30 000 euros. Désormais, le prix d'acquisition est ramené à 120 000 euros après déduction des 30 000 euros d'amortissements : la plus-value brute passe à 60 000 euros.

Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer : la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Plus vous gardez le bien longtemps, moins la réintégration pèse. Une revente à moyen terme, en revanche, efface une partie du gain obtenu au réel.

Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?

La règle pratique tient en une phrase : si vos charges réelles et votre amortissement dépassent la moitié de vos loyers, le régime réel réduit votre impôt chaque année ; sinon, le micro-BIC suffit. Depuis 2025, une seconde question s'ajoute : combien de temps comptez-vous garder le bien ? Voici les deux régimes face à face.

Un exemple chiffré

Prenons un studio meublé loué 700 euros par mois, soit 8 400 euros de loyers sur l'année. Au micro-BIC, l'abattement de 50 pour cent ramène la base imposable à 4 200 euros : c'est ce montant qui s'ajoute à vos autres revenus, imposé à votre tranche marginale.

Au régime réel, supposons des charges réelles de 30 pour cent des loyers, soit 2 520 euros entre taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurance et frais de gestion, auxquels s'ajoute un amortissement annuel de l'ordre de 3 000 euros. La base imposable tombe alors autour de 2 880 euros, et l'amortissement non utilisé une année est reportable sur les suivantes. Sur ce profil, avec un emprunt et de l'amortissement, le réel réduit nettement l'impôt. Sur un bien détenu sans crédit et sans travaux, l'écart s'inverse et le micro-BIC redevient plus avantageux. Tout se joue sur vos chiffres réels.

Reste la revente. Si vous cédez ce studio après dix ans, les quelque 30 000 euros d'amortissements déduits viennent gonfler d'autant votre plus-value imposable. Sur une détention longue, l'économie d'impôt accumulée au réel l'emporte généralement, d'autant que les abattements pour durée de détention réduisent la plus-value. Sur une revente rapide, l'écart se resserre. Pour tester vos propres hypothèses de loyer, de charges et de financement, utilisez notre simulateur de rentabilité locative.

Passer du micro-BIC au réel, ou revenir au micro-BIC

Le micro-BIC s'applique par défaut. Pour passer au réel, vous exercez une option auprès de votre service des impôts des entreprises, par courrier ou depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Le calendrier est strict.

• Bailleur déjà en activité : l'option se formule au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l'année qui précède la première année imposée au réel. Pour vos loyers de 2027, vous avez donc jusqu'à la date limite de dépôt de votre déclaration des revenus de 2026, au printemps 2027.
• Première location meublée : vous pouvez opter dans votre déclaration de début d'activité, ou au plus tard dans le délai de dépôt de la déclaration de résultats de votre première année.
• Durée : l'option vaut un an et se reconduit ensuite tacitement d'année en année, sans démarche.
• Revenir au micro-BIC : vous dénoncez l'option dans le même délai, au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l'année qui précède votre retour, à condition que vos recettes restent sous le plafond de 83 600 euros.

Un retour au micro-BIC met fin à la déduction des amortissements, mais ne fait pas disparaître ceux déjà déduits : ils seront repris dans le calcul de la plus-value le jour de la vente.

Et le meublé de tourisme ?

La loi du 19 novembre 2024 a revu le micro-BIC des meublés de tourisme : les meublés de tourisme non classés relèvent désormais d'un plafond de 15 000 euros et d'un abattement de 30 pour cent. Ce guide traite de la location meublée de longue durée, celle que Butleo accompagne. Si vous louez en courte durée, vérifiez les règles propres à votre classement.

Déclaration LMNP : les étapes concrètes

La déclaration dépend du régime retenu, mais quelques repères valent dans tous les cas. Vos loyers meublés se déclarent comme des BIC, et non sur la déclaration des revenus fonciers.

• Au micro-BIC, vous reportez le total brut de vos loyers sur la déclaration complémentaire de revenus des professions non salariées, l'imprimé 2042-C-PRO. L'abattement de 50 pour cent est calculé automatiquement.
• Au régime réel, vous produisez une liasse fiscale, les imprimés de la série 2031 et 2033, qui détaillent recettes, charges et amortissements, puis vous reportez le résultat sur la 2042-C-PRO. Cette liasse est le plus souvent établie avec un expert-comptable.
• Dans les deux cas, la première déclaration d'une activité de location meublée s'accompagne de démarches d'immatriculation, pour l'obtention d'un numéro SIRET en tant que loueur en meublé.

L'option pour le réel obéit au calendrier détaillé plus haut : au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de l'année précédente, puis reconduction tacite. Pour la fiscalité comparée avec la location vide, notre guide de la déclaration des revenus fonciers en location nue et du micro-foncier situe le meublé par rapport au régime foncier.

LMNP et Butleo

Choisir entre micro-BIC et régime réel suppose une chose : connaître ses chiffres. Trop de bailleurs tranchent sur une estimation, faute d'avoir sous la main le total de leurs loyers et de leurs charges. Butleo tient ces montants à jour au fil de l'année, pour que la décision et la déclaration partent d'une base fiable.

• Bilan loyers et charges. Chaque loyer encaissé et chaque dépense rattachée au bien alimentent un tableau de bord fiscal, prêt au moment de déclarer.
• Une base pour arbitrer. Vous avez sous les yeux le total de vos loyers et de vos charges réelles, la donnée de départ de tout choix entre micro-BIC et régime réel.
• Export pour l'expert-comptable. Si vous optez pour le réel, vos données partent proprement vers votre expert-comptable, qui établit la liasse et calcule les amortissements, sans ressaisie.

Pour préparer une location meublée, commencez par le bail de location meublée et son inventaire, puis revenez au hub Conseils pour les autres guides bailleur.

Questions fréquentes

• Peut-on passer du micro-BIC au régime réel en cours d'année ?

  Oui, dans un délai précis. L'option pour le réel au titre d'une année se formule au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l'année précédente, soit au printemps de l'année concernée. Pour vos loyers de 2027, vous pouvez donc encore opter jusqu'à la date limite de dépôt de votre déclaration des revenus de 2026, au printemps 2027. Passé ce délai, l'année reste au micro-BIC et l'option ne vaudra que pour la suivante. Une année déjà déclarée au micro-BIC ne peut pas être transformée rétroactivement en réel. L'option vaut ensuite un an et se reconduit tacitement tant que vous ne la dénoncez pas.

• Le bail meublé étudiant de neuf mois ouvre-t-il droit au statut LMNP ?

  Oui. Ce qui compte pour le statut de loueur meublé non professionnel, c'est la nature meublée de la location et le niveau des recettes, pas la durée du bail. Un bail meublé étudiant de neuf mois relève du même régime des bénéfices industriels et commerciaux qu'un bail meublé d'un an. Notre guide du bail meublé détaille les particularités de ce contrat.

• Que se passe-t-il si je dépasse le seuil des 23 000 € ?

  Le seuil de 23 000 euros de recettes annuelles n'est que l'un des deux critères du loueur professionnel. Vous ne devenez loueur en meublé professionnel que si vos recettes dépassent 23 000 euros et dépassent aussi les autres revenus d'activité de votre foyer soumis à l'impôt sur le revenu, comme vos salaires. Tant qu'une seule de ces deux conditions est remplie, vous restez non professionnel. Ce point mérite une vérification au cas par cas avec un expert-comptable.

• Taxe foncière et LMNP : est-elle déductible ?

  Au régime réel, la taxe foncière du logement loué figure parmi les charges déductibles de vos recettes, au même titre que les intérêts d'emprunt, les travaux ou les frais de gestion. Au micro-BIC, elle n'est pas déductible séparément : l'abattement forfaitaire de 50 % est réputé couvrir l'ensemble de vos charges, taxe foncière comprise.

• LMNP et SCI : sont-ils compatibles ?

  La combinaison demande de la prudence. Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu est en principe destinée à la location nue ; louer en meublé via une telle SCI peut entraîner son assujettissement à l'impôt sur les sociétés, avec des conséquences fiscales lourdes. Le statut LMNP, lui, s'exerce le plus souvent en détention directe. Avant de mêler SCI et location meublée, faites valider le montage par un professionnel.

• Les amortissements sont-ils repris à la revente ?

  Oui, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025. Les amortissements déduits au régime réel diminuent le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, qui augmente d'autant. Tous les amortissements déduits sont concernés, y compris ceux antérieurs à 2025. Les logements situés dans certaines résidences de services, pour étudiants ou personnes âgées par exemple, échappent à cette règle. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer.

• Peut-on revenir au micro-BIC après le réel ?

  Oui, si vos recettes restent sous le plafond du micro-BIC, fixé à 83 600 euros depuis les revenus de 2026. Il suffit de dénoncer l'option pour le réel au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l'année qui précède votre retour au micro-BIC. Vous cessez alors de déduire charges et amortissements, et ceux déjà déduits restent pris en compte dans le calcul d'une future plus-value.