Garantie loyers impayés (GLI) : fonctionnement, coût et alternatives

Un loyer qui ne tombe plus, c'est rarement un seul mois perdu. Entre les relances, le commandement de payer et la procédure devant le juge, un impayé s'installe souvent sur plusieurs mois avant d'être réglé ou tranché. La garantie loyers impayés, ou GLI, sert à couvrir ce risque : l'assureur vous verse les loyers dus et prend en charge une partie de la procédure. Reste à savoir ce qu'elle coûte, ce qu'elle couvre vraiment, et à quelles conditions elle paie. Voici le guide complet, avec les alternatives à connaître avant de signer.

Comment fonctionne la GLI ?

La GLI est une assurance souscrite par le propriétaire bailleur, et payée par lui. Elle garantit le paiement des loyers et des charges lorsque le locataire cesse de payer. Selon les contrats, elle couvre aussi les détériorations immobilières constatées au départ du locataire, et une protection juridique qui prend en charge les frais de la procédure de recouvrement et d'expulsion. Le montant couvert, la durée d'indemnisation et les franchises varient d'un assureur à l'autre : lisez les conditions générales, pas seulement la plaquette. La GLI ne remplace pas l'assurance propriétaire non occupant (PNO), qui couvre le logement lui-même : ce sont deux assurances différentes.

La GLI n'est pas la seule façon de se protéger. Deux alternatives existent, et elles ne reposent pas sur le même mécanisme. La garantie Visale, proposée par Action Logement, est une caution gratuite accordée au locataire sous conditions. La caution solidaire est l'engagement d'un proche du locataire, le plus souvent un parent, de payer à sa place.

Combien coûte une assurance GLI en 2026 ?

La prime d'une GLI se calcule en pourcentage des sommes encaissées. Sur le marché, elle se situe le plus souvent entre 2,5 % et 4 % du loyer charges comprises, selon l'assureur, l'étendue des garanties, les plafonds d'indemnisation et le profil du locataire. Pour un loyer de 800 € charges comprises, soit 9 600 € par an, une prime de 3 % représente 288 € par an, soit 24 € par mois. Ces chiffres sont indicatifs : seul le devis de l'assureur fait foi.

Deux éléments pèsent autant que le taux : le plafond d'indemnisation, qui fixe le montant total remboursé par sinistre, et le délai de carence ou la franchise, qui laissent parfois le premier mois d'impayé à votre charge. Comparez les contrats sur ces trois lignes, pas seulement sur le pourcentage affiché.

GLI et caution solidaire : peut-on cumuler ?

Cette règle, posée par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, évite qu'un même risque soit garanti deux fois aux frais du locataire et de ses proches. Une caution exigée en violation de cette interdiction est exposée à la nullité. Il faut donc choisir dès la mise en location : la GLI, payante mais prise en charge de bout en bout par l'assureur, ou une caution, gratuite mais dont le recouvrement vous revient.

Visale mérite d'être étudiée en premier lorsque le locataire y est éligible : elle est gratuite pour vous comme pour lui, et Action Logement se charge du recouvrement. La caution d'un proche reste la solution la plus souple quand le locataire ne remplit pas les conditions de Visale. Notre guide caution solidaire détaille la rédaction de l'acte et les pièges de sa durée.

Critères d'éligibilité du locataire

L'assureur ne garantit que les locataires dont le dossier respecte ses critères au jour de la signature du bail. C'est vous qui vérifiez ce dossier et le conservez : en cas de sinistre, l'assureur le demandera, et un seul écart peut suffire à refuser l'indemnisation. Les critères varient selon les contrats, mais on retrouve souvent les mêmes repères.

• Un niveau de revenus proportionné au loyer. Beaucoup de contrats demandent des revenus nets d'environ trois fois le loyer charges comprises, parfois un peu moins selon l'assureur.
• Une situation professionnelle stable. Contrat à durée indéterminée hors période d'essai, ou contrat à durée déterminée couvrant une durée minimale fixée par le contrat, avec des règles spécifiques pour les indépendants, les retraités et les étudiants.
• Des justificatifs complets et cohérents. Pièce d'identité, justificatif de domicile, justificatifs d'activité et de ressources, dernier avis d'imposition.

Attention : la liste des pièces que vous pouvez demander à un candidat locataire est fixée par décret. Vous ne pouvez pas exiger d'autres documents, comme un relevé de compte bancaire ou une attestation de bonne tenue de compte, même si un assureur vous le suggère. Vérifiez que les critères du contrat se contrôlent avec les seules pièces autorisées.

Déclarer un sinistre GLI : la procédure pas à pas

Le jour où un loyer n'est pas payé, la GLI ne se déclenche pas toute seule. Le contrat fixe un délai pour déclarer l'impayé, souvent de l'ordre d'un à deux mois après la première échéance non réglée. Passé ce délai, l'assureur peut refuser sa garantie. Voici l'enchaînement habituel.

1. Relancer le locataire. Un rappel amiable dès les premiers jours de retard, puis une mise en demeure par lettre recommandée si le loyer reste impayé.
2. Déclarer le sinistre dans le délai du contrat. Avec le bail signé, le dossier du locataire constitué à la signature, le décompte des sommes dues et les copies des relances.
3. Laisser l'assureur piloter le recouvrement. Il indemnise selon les modalités du contrat et engage, avec sa protection juridique, le commandement de payer puis la procédure judiciaire si l'impayé persiste.
4. Tenir l'assureur informé. Tout paiement partiel du locataire, tout départ ou toute proposition d'échéancier doit lui être signalé.

La procédure judiciaire se déroule en parallèle de l'indemnisation. Pour les étapes, les délais et les courriers à envoyer, suivez notre guide loyer impayé.

Butleo et la constitution du dossier locataire

Qu'il s'agisse de souscrire une GLI, de déposer une demande Visale ou de déclarer un sinistre, tout repose sur le même socle : un dossier locataire complet, daté et retrouvable. C'est précisément ce que Butleo tient pour vous.

• Justificatifs centralisés. Pièce d'identité, justificatifs de revenus, avis d'imposition et contrat de travail sont rangés dans le dossier du locataire, rattachés au bien et au bail.
• Pièces du sinistre à portée de main. Bail signé, quittances et historique des paiements restent liés au même dossier : vous rassemblez les éléments demandés par l'assureur en quelques clics.
• Un suivi des loyers au quotidien. Vous repérez un retard de paiement dès qu'il survient, et vous agissez dans le délai de déclaration plutôt que de le découvrir trop tard.

Pour aller plus loin, revoyez notre guide loyer impayé, ou revenez au hub Conseils pour les autres guides bailleur.

Questions fréquentes

• La garantie loyers impayés est-elle obligatoire ?

  Non. La GLI est une assurance facultative, souscrite librement par le propriétaire. Aucun texte ne l'impose, ni pour un bail vide ni pour un bail meublé. C'est un choix de gestion du risque : vous comparez son coût annuel au risque d'impayé que vous êtes prêt à porter, et aux alternatives gratuites comme la caution d'un proche ou la garantie Visale.

• Peut-on cumuler la GLI et la garantie Visale ?

  Non. Visale est une caution accordée par Action Logement : elle obéit donc à la même règle que la caution d'un proche. Un propriétaire qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas demander en plus une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. En pratique, vous choisissez entre la GLI et Visale selon le profil du locataire.

• Peut-on souscrire une GLI pour un locataire déjà en place ?

  C'est souvent possible, mais sous conditions plus strictes. Les assureurs demandent en général que le locataire soit à jour de ses loyers depuis plusieurs mois et que son dossier réponde aux critères du contrat au jour de la souscription. Certains contrats appliquent aussi un délai de carence au début de la garantie. Vérifiez ces conditions avant de signer.

• La prime de GLI est-elle déductible des revenus fonciers ?

  Oui, au régime réel. Les primes d'assurance, dont la garantie loyers impayés, font partie des charges déductibles des revenus fonciers déclarés au régime réel. Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % est réputé couvrir toutes les charges : la prime n'est alors pas déductible en plus.

• Pourquoi un assureur refuse-t-il parfois d'indemniser ?

  Le motif le plus fréquent est un dossier locataire qui ne respectait pas les critères du contrat au jour de la signature du bail : justificatif manquant, revenus insuffisants, contrat de travail non conforme. Une déclaration de sinistre hors délai est la seconde cause. Conserver un dossier complet et daté, puis déclarer dans les temps, évite l'essentiel des refus.