Encadrement des loyers : êtes-vous concerné en 2026 ?

Votre appartement se trouve dans le 15e arrondissement de Paris, à Lyon ou à Bordeaux : pouvez-vous fixer librement son loyer ? Pas tout à fait. Dans les communes qui appliquent l'encadrement des loyers, le loyer d'un logement mis en location ne peut pas dépasser un plafond, le loyer de référence majoré, fixé chaque année par le préfet. Un loyer trop élevé expose à une action du locataire, à la restitution des sommes perçues en trop et à une amende administrative. Voici comment savoir si vous êtes concerné, comment calculer votre plafond, et comment ce plafond s'articule avec la révision annuelle du loyer.

Quelles villes et communes sont soumises à l'encadrement ?

L'encadrement des loyers est un dispositif expérimental créé par la loi ELAN de 2018. Il ne s'applique pas partout : chaque territoire volontaire, situé en zone tendue, doit le demander, puis un décret le met en place. Les territoires ci-dessous l'appliquent aux baux de résidence principale, vides ou meublés.

Cette liste évolue : de nouveaux territoires peuvent entrer dans le dispositif, et l'expérimentation, prévue jusqu'en novembre 2026 (huit ans après la publication de la loi ELAN, le 24 novembre 2018), fait l'objet de débats sur sa suite. En zone tendue, la hausse du loyer à la relocation reste plafonnée à l'IRL jusqu'au 31 juillet 2027 (décret n° 2026-644). Partout en France, le loyer d'un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut pas être augmenté, ni à la relocation, ni à la révision, ni au renouvellement. Avant toute mise en location, vérifiez la situation de votre commune sur Service-Public.fr et dans l'arrêté préfectoral en vigueur.

Que se passe-t-il au 24 novembre 2026 ?

Selon le droit en vigueur à la date de mise à jour de cette page, l'expérimentation de l'encadrement des loyers prend fin huit ans après la publication de la loi ELAN au Journal officiel, le 24 novembre 2018, soit le 24 novembre 2026. Jusqu'à cette date, le loyer de référence majoré fixé par l'arrêté préfectoral de votre commune continue de s'appliquer. Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté une proposition de loi qui prolongerait l'expérimentation de deux ans, sans ouvrir le dispositif à de nouvelles communes. Le texte doit encore être adopté par l'Assemblée nationale puis publié au Journal officiel : tant que ce n'est pas le cas, il ne modifie pas vos obligations. En zone tendue, la hausse du loyer à la relocation reste plafonnée à l'IRL jusqu'au 31 juillet 2027 (décret n° 2026-644). Partout en France, le loyer d'un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut pas être augmenté, ni à la relocation, ni à la révision, ni au renouvellement. Nous mettrons cette page à jour dès que l'issue du débat parlementaire sera connue.

Comment calculer le loyer de référence majoré

Chaque année, le préfet fixe par arrêté un loyer de référence au mètre carré de surface habitable. Il dépend de quatre critères : le quartier, le type de location, vide ou meublée, le nombre de pièces et l'époque de construction de l'immeuble. De ce loyer de référence découlent deux bornes.

• Le loyer de référence majoré, égal au loyer de référence augmenté de 20 %. C'est le plafond que le loyer de base ne peut pas dépasser.
• Le loyer de référence minoré, égal au loyer de référence diminué de 30 %. Au renouvellement du bail, un bailleur dont le loyer est inférieur à ce seuil peut proposer une réévaluation.

Le calcul du plafond tient en une ligne : loyer de référence majoré au mètre carré, multiplié par la surface habitable. Le résultat est le loyer mensuel hors charges maximal, hors éventuel complément de loyer.

Au-delà du plafond, seul un complément de loyer peut s'ajouter, et uniquement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du quartier. Il doit être justifié dans le bail, et il est interdit pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Les règles propres à la location meublée sont détaillées dans notre guide bail meublé.

Que se passe-t-il si votre loyer dépasse le plafond ?

Un loyer de base supérieur au loyer de référence majoré n'est pas conforme. Deux voies s'ouvrent alors, et elles peuvent se cumuler.

• L'action du locataire. Il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, pour obtenir la mise en conformité du loyer et la restitution des sommes versées en trop depuis la signature du bail.
• La sanction administrative. Le préfet peut vous mettre en demeure de mettre le bail en conformité et de restituer le trop-perçu. Si vous ne le faites pas, il peut prononcer une amende administrative d'au plus 5 000 € pour un bailleur personne physique, et d'au plus 15 000 € pour une personne morale.

Le bail doit en outre mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables. Si ces mentions manquent, le locataire peut vous demander de les compléter, puis agir en diminution de loyer. Les clauses à prévoir sont reprises dans notre guide bail de location.

Encadrement, IRL et révision : comment s'articulent-ils ?

L'encadrement plafonne le loyer au moment où il est fixé : à la mise en location et au renouvellement du bail. En cours de bail, la révision annuelle reste possible si le bail prévoit une clause de révision : le loyer évolue alors selon l'indice de référence des loyers, l'IRL, publié chaque trimestre par l'Insee. Le dernier indice publié est l'IRL du 3e trimestre 2026. Le mode de calcul est détaillé dans notre guide révision du loyer.

Le plafond revient au premier plan à chaque échéance. Au renouvellement, un loyer resté au-dessus du loyer de référence majoré peut être contesté par le locataire, qui peut demander sa diminution. Et à chaque nouvelle mise en location, le loyer est de nouveau fixé sous le plafond de l'arrêté en vigueur. Retenez aussi une limite qui s'applique partout : le loyer d'un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être révisé ni augmenté. Notre guide gel des loyers et classe DPE précise ce qui s'applique à votre logement.

Butleo et l'encadrement : conformité sans calcul manuel

Le plafond d'encadrement se vérifie une fois, au bon moment, avec les bonnes valeurs. Ce qui demande de la rigueur, c'est tout le reste : garder le bail et ses mentions sous la main, suivre les échéances, appliquer la révision à la bonne date sans erreur de calcul. C'est ce que Butleo prend en charge.

• Bail et documents centralisés. Le bail, avec ses mentions de loyer de référence et de loyer majoré, est rattaché au bien et au locataire. Vous le retrouvez en un instant au moment du renouvellement ou d'une question du locataire.
• Révision du loyer calculée. Le calculateur IRL gratuit applique la formule légale, et le nouveau loyer s'enregistre dans votre compte. Zéro calcul manuel.
• Quittances à jour. Le loyer révisé s'applique directement aux quittances suivantes, sans ressaisie.

Pour compléter, revoyez notre guide révision du loyer, ou revenez au hub Conseils pour les autres guides bailleur.

Questions fréquentes

• Zone tendue et encadrement des loyers, est-ce la même chose ?

  Non. En zone tendue, c'est l'évolution du loyer entre deux locataires qui est limitée : à la relocation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, sauf exceptions. L'encadrement des loyers va plus loin : dans les communes qui l'appliquent, le loyer lui-même est plafonné par un loyer de référence majoré. Une commune peut être en zone tendue sans appliquer l'encadrement.

• L'encadrement s'applique-t-il aux locations meublées ?

  Oui. Les locations meublées à usage de résidence principale sont soumises à l'encadrement, avec des loyers de référence propres, en général plus élevés que ceux des logements vides. Utilisez toujours la grille meublée pour un bail meublé, et la grille vide pour un bail nu.

• Qu'est-ce que le complément de loyer ?

  C'est un supplément qui peut s'ajouter au loyer de base lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du quartier. Il doit être justifié et figurer dans le bail. Il est interdit pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. Le locataire peut le contester dans les trois mois suivant la signature du bail.

• Que doit mentionner le bail dans une commune encadrée ?

  Le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au logement, ainsi que, le cas échéant, le montant et la justification du complément de loyer. Si ces mentions manquent, le locataire peut vous demander de les compléter, puis saisir le juge pour obtenir une diminution du loyer.

• Où trouver le loyer de référence de mon logement ?

  Dans l'arrêté préfectoral publié chaque année pour votre commune, et sur le simulateur officiel mis en ligne par la plupart des villes concernées. Vous y renseignez l'adresse, le type de location, le nombre de pièces et l'époque de construction, et vous obtenez le loyer de référence, le majoré et le minoré au mètre carré.