DPE et obligations énergétiques du bailleur : le guide 2026

Un logement énergivore n'est plus seulement moins attractif : il devient, année après année, impossible à louer. La loi encadre désormais la performance énergétique par un calendrier d'interdictions, un gel des loyers et des obligations de rénovation. Voici le guide complet du DPE pour le bailleur en 2026, avec le calendrier des interdictions pour les classes G, F et E, les aides mobilisables et la marche à suivre pour rester en conformité.

Le DPE et son caractère obligatoire

Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, évalue la consommation d'énergie d'un logement et son impact en émissions de gaz à effet de serre. Il classe le bien sur une échelle de A, la plus performante, à G, la plus énergivore. Cette classe conditionne aujourd'hui votre droit de louer et votre marge de manœuvre sur le loyer.

Quand le DPE est-il exigé ?

Le DPE est obligatoire pour toute mise en location d'un logement à usage d'habitation. Il fait partie du dossier de diagnostic technique remis au locataire à la signature du bail, et sa classe doit figurer dans l'annonce de location. Sa durée de validité est de dix ans. Un DPE périmé équivaut à un DPE manquant.

Ce que la classe change concrètement

Depuis la loi Climat et Résilience, la classe du DPE ne se lit plus comme une simple indication de confort. Elle détermine si vous pouvez louer, si vous pouvez augmenter le loyer, et si un audit énergétique est requis en cas de vente. Un bien classé F ou G, dit passoire thermique, cumule les contraintes détaillées ci-dessous.

Calendrier des interdictions de louer (2025, 2028, 2034)

Le calendrier de sortie des passoires thermiques échelonne l'interdiction de louer selon la classe du logement. À chaque échéance, un logement de la classe concernée n'est plus considéré comme décent : il ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ni d'une reconduction tacite tant que sa performance n'a pas été améliorée.

Calendrier issu de la loi Climat et Résilience, susceptible d'évoluer. Vérifiez les seuils et les dates en vigueur sur une source officielle avant toute décision.

Logement classé E : ce qui change d'ici 2034

Un logement classé E n'est pas une passoire thermique au sens de la loi, et rien ne change pour vous aujourd'hui. Vous pouvez signer un nouveau bail, le renouveler ou le laisser se reconduire jusqu'au 31 décembre 2033. Le loyer n'est pas gelé : la révision annuelle reste possible si votre bail prévoit une clause d'indexation.

L'échéance de 2034 se prépare pourtant dès maintenant, car elle se joue au rythme de vos baux. Un bail vide de trois ans signé en 2031, ou un bail meublé renouvelé fin 2033, arrivera à terme après la date butoir et ne pourra pas être renouvelé si le logement est toujours classé E. Pour gagner une classe, faites établir un audit énergétique, même s'il n'est pas exigé pour louer : il chiffre les travaux et indique le gain attendu. Programmez ensuite le chantier entre deux locations, en mobilisant les aides présentées plus bas.

Gel des loyers des passoires thermiques

Avant même l'interdiction pure de louer, les logements classés F et G subissent un gel du loyer. Depuis le 24 août 2022, vous ne pouvez plus, pour un bien classé F ou G :

• augmenter le loyer au renouvellement du bail ;
• réviser le loyer en cours de bail selon l'indice de référence des loyers, même si une clause d'indexation le prévoit ;
• réévaluer le loyer entre deux locataires lors d'une nouvelle mise en location.

Le gel concerne les classes F et G, pas la classe E. Pour un logement classé E ou mieux, la révision reste possible : vous pouvez la calculer avec notre calculateur de révision de loyer IRL.

Ce gel s'applique tant que le logement n'a pas été rénové pour sortir des classes F et G. En pratique, une passoire thermique voit donc son rendement plafonné avant d'être totalement interdite à la location. Cet effet cumulé pèse directement sur la rentabilité locative du bien.

L'audit énergétique obligatoire

L'audit énergétique ne se confond pas avec le DPE. Là où le DPE constate la performance, l'audit propose un parcours de travaux chiffré pour améliorer la classe du logement.

L'audit énergétique est en principe exigé pour la vente des logements les plus énergivores, et non pour leur mise en location. Pour un bien que vous louez, c'est le DPE qui reste la référence : c'est lui qui détermine la classe, et donc les obligations de loyer et de conformité. L'audit reste néanmoins un outil précieux si vous préparez une rénovation ambitieuse, car il chiffre le gain énergétique et hiérarchise les travaux.

Aides à la rénovation

Rénover pour sortir des classes F et G représente un investissement, mais plusieurs dispositifs en réduisent le coût. Les principaux sont ouverts aux bailleurs.

• MaPrimeRénov'. Aide de l'État pour financer des travaux de rénovation énergétique. Son montant dépend de la nature des travaux et du gain énergétique visé, avec un volet dédié aux rénovations d'ampleur.
• Éco-prêt à taux zéro. Prêt sans intérêts pour étaler le coût des travaux de rénovation énergétique, cumulable avec d'autres aides.
• Certificats d'économies d'énergie. Primes versées par les fournisseurs d'énergie en contrepartie de travaux améliorant la performance du logement.

Les barèmes, plafonds et conditions d'éligibilité de ces dispositifs évoluent régulièrement. Vérifiez-les sur les sources officielles avant de vous engager dans des travaux.

Au-delà de la conformité, la rénovation valorise le bien et son loyer une fois la classe améliorée. Pour cadrer un chantier, appuyez-vous sur notre guide travaux du logement locatif, qui détaille qui finance quoi entre bailleur et locataire.

DPE en location meublée et LMNP

Le calendrier des interdictions s'applique aussi au meublé loué en résidence principale : un meublé classé G ne peut plus être reloué depuis 2025, un meublé classé F ne le pourra plus à partir de 2028 et un meublé classé E à partir de 2034.

Les obligations énergétiques ne dépendent pas du régime fiscal ni du caractère meublé du logement. Un bien loué en meublé, y compris sous le statut de loueur en meublé non professionnel, reste soumis au DPE, au gel des loyers pour les classes F et G, et au calendrier d'interdiction de location.

En clair, choisir la location meublée ne dispense d'aucune de ces contraintes. Le point d'attention fiscal se situe ailleurs : les travaux de rénovation énergétique peuvent, selon le régime choisi, ouvrir des possibilités de déduction ou d'amortissement. Notre guide LMNP, micro-BIC ou régime réel détaille comment le régime réel traite ces dépenses.

Suivre son DPE avec Butleo

Le risque, avec le DPE, n'est pas seulement de louer une passoire thermique : c'est de laisser un diagnostic expirer sans s'en apercevoir, ou de manquer une échéance du calendrier. Butleo transforme ce suivi en une routine sans effort.

• Diagnostics centralisés. Le DPE et tous les autres diagnostics sont rangés au même endroit, rattachés au bien et au dossier locataire.
• Échéances suivies. La date d'expiration du DPE est enregistrée et rappelée avant qu'elle ne tombe, sans tableur ni relance à faire soi-même.
• Conformité sous contrôle. La classe du bien et ses contraintes de loyer restent visibles, pour ne pas augmenter un loyer gelé par erreur.

Pour aller plus loin, consultez nos guides diagnostics obligatoires et travaux du logement locatif, et revenez au hub Conseils pour les autres guides bailleur.

Questions fréquentes

• Le DPE est-il obligatoire pour louer un logement ?

  Oui. Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour toute mise en location d'un logement à usage d'habitation. Il doit être remis au locataire avec le dossier de diagnostic technique dès la signature du bail, et sa classe, de A à G, figure obligatoirement dans l'annonce de location. Sa durée de validité est de dix ans. Un DPE manquant ou périmé équivaut à un manquement du bailleur.

• À partir de quand un logement F ou G est-il interdit à la location ?

  Les logements les plus énergivores, classés G, sont interdits à la location à compter du 1er janvier 2025. Les logements classés F le seront à compter du 1er janvier 2028, et les logements classés E à compter du 1er janvier 2034. Un logement devenu interdit ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ni d'une reconduction tacite. Ces échéances relèvent de la loi Climat et Résilience et sont à vérifier auprès d'une source officielle avant toute décision.

• Puis-je augmenter le loyer d'une passoire thermique ?

  Non. Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F et G est gelé : vous ne pouvez ni l'augmenter au renouvellement, ni le réviser en cours de bail selon l'indice de référence des loyers, ni le réévaluer entre deux locataires. Ce gel s'applique tant que le bien n'a pas été rénové pour sortir des classes F et G.

• L'audit énergétique est-il obligatoire pour louer ?

  L'audit énergétique est en principe requis pour la vente des logements les plus énergivores, non pour la location. Il ne remplace pas le DPE. Pour la mise en conformité d'un bien loué, c'est le DPE qui détermine la classe et donc les obligations. L'audit reste un outil utile pour planifier une rénovation ambitieuse, car il propose un parcours de travaux chiffré vers une meilleure classe.

• Quelles aides pour rénover un logement locatif énergivore ?

  Un bailleur peut mobiliser MaPrimeRénov' pour financer des travaux de rénovation énergétique, l'éco-prêt à taux zéro pour étaler le coût sans intérêts, et les certificats d'économies d'énergie versés par les fournisseurs. Le montant et les conditions dépendent de la nature des travaux, du gain énergétique visé et de la situation du logement. Les barèmes évoluent régulièrement : vérifiez-les sur les sources officielles avant de vous engager.

• Peut-on encore louer un logement classé E ?

  Oui. Un logement classé E peut être loué normalement jusqu'au 31 décembre 2033 : nouveau bail, renouvellement et reconduction tacite restent possibles. À compter du 1er janvier 2034, il ne pourra plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ni d'une reconduction tacite tant que sa classe n'aura pas été améliorée. Un bail en cours à cette date va jusqu'à son terme. Anticipez : un bail vide de trois ans signé en 2031 arrive à échéance après la date butoir.

• Le loyer d'un logement classé E peut-il être révisé ?

  Oui. Le gel des loyers concerne les classes F et G, pas la classe E. Pour un logement classé E, la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers reste possible si le bail prévoit une clause de révision, dans la limite de l'encadrement des loyers là où il s'applique. Vérifiez la règle en vigueur avant chaque révision, car le calendrier peut évoluer.