Dépôt de garantie : ce que le bailleur doit savoir en 2026

Le dépôt de garantie est l'un des sujets qui génèrent le plus de litiges entre bailleurs et locataires, souvent faute de règles bien comprises. Pourtant, tout est encadré : le montant que vous pouvez demander, le délai pour le rendre, et les retenues que vous pouvez opérer. Voici le guide complet, avec un modèle de courrier de restitution et son décompte, pour clore chaque location sereinement.

Qu'est-ce que le dépôt de garantie et à quoi il sert

Le dépôt de garantie est une somme que le locataire vous verse à la signature du bail. Il couvre les éventuels manquements constatés à la fin de la location : dégradations imputables au locataire, loyers ou charges restés impayés. C'est une sûreté, pas un revenu : vous le conservez le temps du bail, puis vous le restituez, en tout ou partie, une fois les comptes soldés.

On parle souvent de caution dans le langage courant, mais les deux notions sont distinctes. Le dépôt de garantie est une somme d'argent ; la caution, elle, désigne la personne qui se porte garante. Bien nommer les choses évite déjà une part des malentendus.

Quel montant pouvez-vous demander

Le montant du dépôt de garantie est plafonné par la loi, et il dépend du type de location :

• Location vide : un mois de loyer hors charges au maximum. Ce plafond est fixe et ne peut être dépassé.
• Location meublée : deux mois de loyer hors charges au maximum, pour tenir compte du mobilier et des équipements fournis.

Le loyer retenu est le loyer hors charges, jamais le loyer charges comprises. Certaines situations particulières, comme le bail mobilité, obéissent à des règles propres : le bail mobilité, par exemple, n'autorise aucun dépôt de garantie. En cas de doute sur votre configuration, référez-vous au type de bail signé.

Le montant du dépôt ne peut pas être révisé en cours de bail, même lors d'une révision de loyer. Il reste fixé à ce qui a été versé à l'entrée.

Quand et comment restituer le dépôt

La restitution obéit à un délai précis, qui dépend de la conformité de l'état des lieux de sortie par rapport à celui d'entrée :

• Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, autrement dit s'il n'y a rien à retenir.
• Deux mois si l'état des lieux de sortie fait apparaître des différences justifiant une retenue.

Le point de départ du délai est la remise des clés par le locataire, en main propre ou par lettre recommandée. C'est cette date qu'il faut retenir, pas celle de son départ effectif du logement. Restituez le solde par le moyen convenu, en conservant une trace du versement.

Quelles retenues sont justifiées, lesquelles ne le sont pas

Vous pouvez retenir sur le dépôt les sommes correspondant à des manquements réels et prouvés. En pratique, trois motifs sont recevables :

• Les dégradations imputables au locataire, au-delà de l'usage normal du logement
• Les loyers ou charges restés impayés à la fin du bail
• La régularisation de charges encore en attente, le cas échéant provisionnée

À l'inverse, l'usure normale ne se retient jamais. Des peintures qui ternissent, un parquet qui se patine, une moquette qui vieillit après plusieurs années d'occupation relèvent de l'usage normal et restent à votre charge. La frontière entre usure et dégradation est la source principale des litiges.

Le rôle de l'état des lieux d'entrée et de sortie comme preuve

C'est ici que tout se joue. Sans état des lieux d'entrée, vous ne disposez d'aucune référence pour établir qu'un dommage est apparu pendant la location : la loi présume alors que le logement a été rendu en bon état. La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie est votre seule preuve solide pour justifier une retenue.

Un état des lieux daté, précis, photos à l'appui, signé des deux parties, transforme une discussion houleuse en simple constat. Notre guideétat des lieux détaille la méthode pièce par pièce ; c'est le socle sur lequel repose une restitution sans conflit.

Les pénalités de retard de restitution

Le délai de restitution n'est pas indicatif. Si vous rendez le dépôt en retard, la somme due au locataire est majorée d'une pénalité égale à 10 pour cent du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé. Un mois commencé compte pour un mois entier.

La règle est simple à retenir et coûteuse à négliger : mieux vaut préparer le décompte dès la remise des clés, quitte à provisionner une régularisation de charges à venir, plutôt que de laisser filer le délai. Un décompte clair, envoyé dans les temps, vous protège de cette majoration.

Modèle de courrier de restitution avec décompte

Reprenez ce modèle et remplacez les champs en couleur. Il accompagne le versement du solde et détaille, poste par poste, ce qui est restitué et ce qui est éventuellement retenu, avec les justificatifs correspondants.

Une fois le décompte envoyé et le solde versé, la location est close proprement. Pour la suite de votre gestion, notre guidequittance de loyer couvre les encaissements du bail suivant, et lapage fonctionnalités montre comment Butleo relie l'état des lieux aux retenues. Vous pouvez aussi revenir auhub Conseils pour les autres guides bailleur.

Questions fréquentes