Caution solidaire : modèle d'acte et guide complet pour propriétaires

Demander un garant reste, pour beaucoup de propriétaires, la première protection contre les loyers impayés. Encore faut-il que l'acte de caution soit correctement rédigé, car un acte mal formé se retourne contre vous le jour où vous en avez besoin. Voici le guide complet de la caution solidaire, avec les mentions à ne pas oublier, un modèle d'acte à copier, et les règles de durée qui décident, souvent à votre insu, jusqu'à quand votre garant reste engagé.

Qu'est-ce que la caution solidaire ?

La caution est l'engagement pris par un tiers, le garant, de payer les dettes locatives du locataire si celui-ci ne les règle pas. Ce tiers est le plus souvent un proche, un parent, un employeur ou un organisme. Derrière le mot courant de « caution » se cachent en réalité deux régimes bien différents, et le choix entre les deux change tout pour vous.

Cautionnement simple ou solidaire : la différence qui compte

Dans un cautionnement simple, vous devez d'abord poursuivre le locataire défaillant avant de pouvoir vous retourner vers le garant. Ce dernier bénéficie de ce que la loi appelle le bénéfice de discussion, qui l'autorise à exiger que vous ayez épuisé les recours contre le locataire avant de le solliciter. Autant dire un parcours long et incertain.

Dans un cautionnement solidaire, le garant renonce à ce bénéfice de discussion. Vous pouvez donc réclamer le paiement directement au garant, dès le premier impayé, sans attendre. C'est cette forme que retiennent la quasi-totalité des bailleurs, car elle seule offre une protection réellement mobilisable. Lorsque plusieurs garants signent, la solidarité leur retire aussi le bénéfice de division : chacun peut être appelé pour la totalité de la dette.

Quand exiger un garant

Rien ne vous oblige à demander un garant, mais c'est un usage courant lorsque les revenus du locataire couvrent tout juste le loyer, lorsqu'il débute dans la vie active, ou lorsqu'il est étudiant. Une règle de prudence répandue veut que les revenus du garant représentent environ trois fois le montant du loyer, charges comprises. Retenez toutefois une limite importante : si vous avez déjà souscrit une assurance contre les loyers impayés, vous ne pouvez pas y ajouter une caution solidaire, sauf si votre locataire est étudiant ou apprenti. Il faut alors choisir entre la garantie assurantielle et le garant. Notre comparatif GLI ou caution solidaire vous aide à trancher.

Acte de caution solidaire : les mentions obligatoires

L'acte de caution est un écrit, distinct du bail, par lequel le garant formalise son engagement. Sa validité tient à quelques mentions précises. Un acte incomplet, c'est un engagement fragile, parfois nul, que le garant pourra contester le jour de l'impayé. Voici les champs à faire figurer sans exception.

La mention que le garant appose lui-même

Le point le plus sensible de l'acte tient à la mention que le garant appose lui-même. Depuis la réforme des sûretés entrée en vigueur au premier janvier 2022, la longue formule manuscrite recopiée mot pour mot n'est plus imposée à peine de nullité. La règle actuelle est plus simple, mais tout aussi exigeante : le garant, personne physique, doit apposer lui-même une mention indiquant qu'il s'engage en qualité de caution à payer au bailleur ce que le locataire lui doit en cas de défaillance, dans la limite d'un montant en principal et accessoires, exprimé en toutes lettres et en chiffres. Pour un cautionnement solidaire, il reconnaît en outre qu'il ne peut exiger du bailleur qu'il poursuive d'abord le locataire.

Cette mention conditionne la validité même de l'engagement. Un montant absent, un engagement qui n'est pas chiffré en toutes lettres, une solidarité qui n'est pas reconnue par le garant : chacun de ces oublis ouvre la porte à une contestation. La mention n'a plus à être recopiée à la main : elle peut être apposée par voie électronique et l'acte signé de la même façon. La rédiger de sa main reste néanmoins recommandé, car c'est la preuve la plus simple que le garant a mesuré la portée de ce qu'il signait.

Modèle d'acte de caution solidaire à copier

Reprenez ce modèle et remplacez les champs en couleur. Il couvre les mentions essentielles de l'acte de caution solidaire et la mention que le garant rédige lui-même. Adaptez le montant et la durée à votre situation, et faites relire l'acte en cas de configuration particulière, par exemple plusieurs garants ou un bail meublé.

Ce modèle est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Il s'agit d'un gabarit type à adapter à votre situation ; en cas de doute ou de configuration particulière, faites-le relire par un professionnel du droit.

Durée et fin de l'engagement du garant

La durée de la caution est le point le plus mal compris, et celui qui réserve le plus de mauvaises surprises. Un garant croit souvent n'être engagé qu'un an, quand l'acte le lie en réalité pour toute la vie du bail. Deux régimes coexistent, selon ce que l'acte précise.

Durée déterminée ou indéterminée

Lorsque l'acte fixe un terme précis, par exemple trois ans, le cautionnement prend fin à cette date, et le garant ne peut pas s'en dégager avant. C'est un cautionnement à durée déterminée. Lorsque l'acte ne fixe aucun terme, le cautionnement est à durée indéterminée : il court aussi longtemps que le bail, renouvellements compris, tant que le garant ne le résilie pas. Le premier régime rassure le garant, le second protège davantage le bailleur, mais oblige à ne pas oublier l'échéance quand elle existe.

Congé du garant : procédure et effet

Un garant engagé pour une durée indéterminée peut décider de ne plus l'être. Il adresse alors sa résiliation au bailleur, en principe par lettre recommandée, en indiquant clairement sa volonté de mettre fin au cautionnement. La résiliation ne prend toutefois pas effet immédiatement : elle vaut pour l'avenir et ne produit ses effets qu'au terme du bail en cours, renouvellement inclus. Le garant reste donc tenu des loyers dus jusqu'à cette échéance. Cette règle évite qu'un garant se retire du jour au lendemain, tout en lui laissant une porte de sortie à long terme.

Caution solidaire et Butleo

L'acte de caution est un document que l'on signe une fois et que l'on oublie, jusqu'au jour où l'on en a besoin. C'est précisément là que tout se joue, et c'est là que la plupart des outils s'arrêtent. Butleo suit l'acte de caution après la signature, pas seulement au moment de la location.

• Acte centralisé dans le dossier locataire. Chaque acte de caution est rattaché au locataire garanti et au logement concerné. Le montant de l'engagement, le nom du garant et ses coordonnées restent à portée de main. Le jour d'un impayé, vous savez immédiatement qui appeler, pour quelle somme, sans fouiller un classeur ou un tableur.
• Alerte à l'expiration de l'engagement. Lorsque le cautionnement est à durée déterminée, Butleo remonte une alerte à l'approche du terme. Vous anticipez le renouvellement du garant ou une solution de remplacement, au lieu de découvrir, le jour de l'impayé, que la caution avait expiré des mois plus tôt. Aucun autre outil ne pilote ainsi la caution après la signature.
• Tout rattaché au bien et au locataire. Acte de caution, bail, dépôt de garantie et diagnostics restent liés au même dossier, prêts à l'emploi et transmissibles pour la location suivante.

Pour compléter la sécurisation de votre location, revoyez notre guide dépôt de garantie et préparez l'état des lieux d'entrée. Vous pouvez aussi revenir au hub Conseils pour les autres guides bailleur.

Questions fréquentes

• Peut-on cumuler une caution solidaire avec la garantie Visale ?

  Non, les deux ne se cumulent pas. Visale est une caution accordée par Action Logement qui joue le rôle du garant : demander en plus une caution solidaire à un proche reviendrait à garantir deux fois le même risque. Vous choisissez l'un ou l'autre. Visale a l'avantage d'être gratuite et de couvrir aussi certaines dégradations, mais elle est soumise à des conditions d'éligibilité du locataire. La caution solidaire d'un proche reste la solution la plus souple quand le locataire n'entre pas dans les critères de Visale.

• Puis-je exiger un garant tout en ayant une assurance loyers impayés ?

  En principe, non. Le propriétaire qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés ne peut pas, en plus, demander une caution solidaire pour le même logement. La loi interdit ce cumul, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti : dans ce cas seulement, assurance et caution peuvent coexister. Hors de cette exception, vous choisissez entre la garantie assurantielle et le garant personne physique.

• L'engagement du garant concerne-t-il aussi son conjoint ?

  Seule la personne qui signe l'acte est engagée. Le conjoint du garant n'est pas tenu par la caution, sauf s'il la signe lui-même. En revanche, si les garants sont mariés sous un régime de communauté, les biens communs peuvent être mobilisés pour honorer la dette, dans les limites fixées par le Code civil. Faire signer les deux conjoints élargit l'assise du cautionnement, mais chacun doit alors apposer sa propre mention.

• Que devient la caution au décès du garant ?

  L'engagement ne disparaît pas entièrement. Au décès du garant, ses héritiers restent tenus des dettes déjà nées au jour du décès, c'est-à-dire des loyers impayés antérieurs. En revanche, ils ne sont pas engagés pour les loyers qui deviendront dus après le décès. Le cautionnement ne se transmet donc que pour le passé, jamais pour l'avenir. Un nouveau garant, ou une garantie de remplacement, sécurise la suite de la location.

• Peut-on demander plusieurs garants pour un même locataire ?

  Oui, rien ne l'interdit. Vous pouvez faire signer un acte de caution solidaire à plusieurs personnes, par exemple les deux parents d'un jeune locataire. Chacune s'engage alors pour la totalité de la dette, et vous pouvez réclamer le paiement à celle de votre choix. Chaque garant rédige son propre acte, avec sa propre mention. Multiplier les garants renforce la sécurité, sans alourdir la gestion si les actes sont centralisés au même endroit.