Bail de location meublée : modèle 2026, durée et obligations légales

Louer un logement meublé attire de plus en plus de bailleurs, pour sa souplesse et sa fiscalité. Mais le meublé n'est pas un bail vide auquel on aurait ajouté des meubles : sa durée, son dépôt de garantie, la liste minimale du mobilier et son régime fiscal obéissent à des règles propres. Voici le guide complet, avec la liste légale des équipements et un modèle de bail meublé à copier, pour établir un contrat solide dès la première location.

Bail meublé ou bail nu : les différences clés

Le bail meublé et le bail nu relèvent de la même loi de référence, mais sur plusieurs points essentiels, leurs règles divergent. Bien les distinguer évite les erreurs de contrat, et vous aide à choisir le type de location adapté à votre bien.

Durée : un an, ou neuf mois pour un bail étudiant

La durée minimale d'un bail meublé est d'un an, contre trois ans pour une location vide louée par un particulier. À l'échéance, le bail meublé se reconduit tacitement pour un an, tant qu'aucune des parties ne donne congé. Une exception existe pour le bail meublé étudiant, conclu pour neuf mois : celui-ci ne se reconduit pas tacitement et prend fin à son terme, sans démarche de votre part.

Dépôt de garantie : deux mois contre un mois

En meublé, vous pouvez demander jusqu'à deux mois de loyer hors charges au titre du dépôt de garantie, contre un mois seulement en location vide. Ce plafond plus élevé tient compte du mobilier et des équipements que vous fournissez, et qui peuvent être endommagés. Notre guide dépôt de garantie détaille le calcul, les délais et les retenues justifiées, valables pour le meublé comme pour le nu.

Fiscalité : des BIC, et non des revenus fonciers

C'est une différence structurante. Les loyers d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, sous le statut de loueur en meublé non professionnel, quand ceux d'une location vide relèvent des revenus fonciers. Concrètement, le micro-BIC ouvre un abattement forfaitaire de cinquante pour cent, là où le micro-foncier du nu s'établit à trente pour cent. Le régime réel reste possible dans les deux cas. Notre guide déclaration des revenus fonciers situe le meublé par rapport au nu et vous oriente vers le bon régime. Vos loyers meublés relevant des BIC, notre guide du statut LMNP, micro-BIC ou régime réel vous aide à choisir le régime.

Inventaire du mobilier : la liste légale minimale

Un logement n'est pas meublé au sens de la loi parce qu'il contient quelques meubles. Le décret du 31 juillet 2015 fixe une liste précise d'éléments qui doivent tous être présents pour qu'une location soit qualifiée de meublée. Un seul manquant, et le bail peut être requalifié en location vide, avec ses conséquences sur la durée et la fiscalité.

Ce qui est recommandé en plus

Au-delà du minimum légal, quelques équipements font la différence sur un marché concurrentiel et limitent les échanges pendant la location : lave-linge, connexion internet, petit électroménager, ou encore un aspirateur même sans moquette. Ils ne sont pas obligatoires, mais figurer à l'inventaire vous protège autant que le locataire, en cas de discussion sur l'état des équipements à la sortie.

Mentions obligatoires du bail meublé

Le bail meublé reprend le socle commun à tout contrat de location, complété par les éléments propres au meublé. Voici les champs à renseigner sans exception, sous peine de fragiliser le contrat.

Clause résolutoire, assurance et préavis

Trois clauses méritent une attention particulière. La clause résolutoire prévoit les cas où le bail peut être résilié de plein droit, par exemple pour loyers impayés. L'assurance habitation du locataire est exigée, et son attestation vous est remise à l'entrée puis chaque année. Enfin, la mention des préavis rappelle les délais applicables, un mois pour le locataire, trois mois pour le bailleur, que nous détaillons plus bas.

Modèle de bail meublé à copier

Reprenez ce modèle et remplacez les champs en couleur. Il couvre les mentions essentielles du bail meublé et renvoie à l'inventaire du mobilier, annexé au contrat. Adaptez les clauses à votre situation, et faites relire en cas de configuration particulière.

Ce modèle est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Il s'agit d'un gabarit type à adapter à votre situation ; en cas de doute ou de configuration particulière, faites-le relire par un professionnel du droit.

Résiliation et préavis du bail meublé

La fin d'un bail meublé suit des règles asymétriques : le locataire part vite, le bailleur doit anticiper. Connaître les deux délais évite les congés mal formés, qui n'ont aucun effet.

Préavis du locataire : un mois

Le locataire d'un logement meublé peut quitter les lieux à tout moment, en respectant un préavis d'un mois, quel que soit le motif. Ce délai réduit est l'un des attraits du meublé pour les locataires, et l'une de ses contraintes pour le bailleur, qui doit relouer plus souvent. Le préavis court à compter de la réception du congé, envoyé par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Tableau complet dans notre guide sur le délai de préavis du locataire.

Congé du bailleur : trois mois et un motif légal

De votre côté, vous ne pouvez donner congé qu'à l'échéance du bail, en respectant un préavis de trois mois, et pour un motif prévu par la loi : reprise du logement, vente, ou motif légitime et sérieux comme des manquements répétés du locataire. Le congé précise ce motif et, en cas de vente ou de reprise, les informations exigées. Un congé donné hors délai ou sans motif recevable est sans effet, et le bail se reconduit. Pour préparer ce congé du bailleur en meublé, notre guide détaille les délais, les motifs et le modèle de lettre.

Bail meublé et Butleo

Le meublé multiplie les documents : bail, inventaire du mobilier, état des lieux, diagnostics. Ressaisis séparément, ils finissent par se contredire, et c'est à la sortie que les écarts se paient. Butleo relie ces pièces entre elles.

• Génération automatique du bail. Le contrat se remplit depuis les données du dossier locataire : parties, logement, loyer, durée. Vous relisez, vous ajustez, vous signez.
• Inventaire relié à l'état des lieux. La liste du mobilier ajoutée au bail alimente directement la grille de l' état des lieux d'entrée. Aucune ressaisie, un inventaire cohérent du contrat au constat, et une comparaison entrée-sortie immédiate. Aucun autre outil ne relie ainsi le bail et l'EDL.
• Tout rattaché au bien. Diagnostics, dépôt de garantie, quittances : chaque document reste lié au logement et au locataire, prêt à l'emploi pour la location suivante.

Pour aller plus loin, révisez la méthode de l'état des lieux, et découvrez sur la page fonctionnalités le lien natif entre le bail et l'EDL. Vous pouvez aussi revenir au hub Conseils pour les autres guides bailleur.

Questions fréquentes

• Le bail meublé étudiant a-t-il une durée particulière ?

  Oui. Le bail meublé destiné à un étudiant peut être conclu pour neuf mois, au lieu d'un an. Sa particularité est qu'il ne se reconduit pas tacitement : il prend fin à son terme, sans que vous ayez à donner congé. Si l'étudiant reste au-delà, un nouveau bail est signé. Cette durée de neuf mois épouse l'année universitaire.

• Un meublé de tourisme relève-t-il de ce bail ?

  Non. La location saisonnière, ou meublé de tourisme, obéit à un régime distinct, souvent soumis à autorisation de la commune et à une déclaration en mairie. Le bail meublé décrit ici concerne la résidence principale du locataire. Pour une location de courte durée, référez-vous aux règles propres au meublé de tourisme.

• Faut-il un DPE pour louer en meublé ?

  Oui, comme pour une location vide. Le diagnostic de performance énergétique est joint au bail, et les règles de décence énergétique s'appliquent de la même façon. Notre guide des diagnostics obligatoires détaille les documents à annexer au contrat.

• Quelle différence avec le bail mobilité ?

  Le bail mobilité est un meublé de courte durée, d'un à dix mois, réservé à des publics précis comme les personnes en formation, en mission ou en mutation. Il ne se renouvelle pas et n'autorise aucun dépôt de garantie. Le bail meublé classique, lui, porte sur la résidence principale et se reconduit tant qu'aucune des parties ne donne congé.

• Puis-je transformer un bail nu en bail meublé en cours de location ?

  Pas en cours de bail. Le passage d'une location vide à une location meublée suppose de mettre fin au bail nu dans les règles, puis de signer un nouveau bail meublé avec l'inventaire du mobilier et le régime propre au meublé. Les deux contrats répondent à des durées et des obligations différentes : ils ne se substituent pas par simple avenant.

• La colocation meublée fonctionne-t-elle comme un meublé classique ?

  Dans les grandes lignes, oui, avec une nuance sur le bail. La colocation meublée peut prendre la forme d'un bail unique signé par tous les colocataires, ou de baux individuels par chambre. L'inventaire du mobilier reste obligatoire, et les équipements des parties communes y figurent. Le reste des règles, durée et préavis, suit celles du bail meublé.